Fondazione MontedominiPatrimonio immobiliare settori-patrimonio-immobiliare
Beni Culturali
Con la fusione I’ASP Firenze Montedomini ha acquisito un ingente patrimonio immobiliare, parte del quale utilizzato direttamente per lo svolgimento delle proprie attività istituzionali, e parte destinato all’importante funzione di garantire un flusso di proventi per mantenere l’equilibrio economico e finanziario dell’Azienda e, quindi, per garantire la regolare erogazione dei servizi.
Il patrimonio immobiliare, regolarmente iscritto in bilancio, è suddiviso in due voci distinte: una che rileva il valore catastale pari ad Euro 54.181.707, l’altra che rileva le capitalizzazioni e gli incrementi di valore manifestati nel corso dei vari esercizi al netto dei relativi ammortamenti per un valore pari ad Euro 7.136.916.
A fronte ditali valori dello stato patrimoniale attivo, per quanto concerne i valori catastali, si riscontrano nel passivo i medesimi valori all’interno della voce “Altre riserve”.
Rispetto agli importi iscritti a valore catastale in bilancio, il valore reale della situazione patrimoniale dell’Azienda può essere rappresentato, sulla base di una perizia anche questa prudenziale, come da tabella seguente:
Il patrimonio immobiliare, regolarmente iscritto in bilancio, è suddiviso in due voci distinte: una che rileva il valore catastale pari ad Euro 54.181.707, l’altra che rileva le capitalizzazioni e gli incrementi di valore manifestati nel corso dei vari esercizi al netto dei relativi ammortamenti per un valore pari ad Euro 7.136.916.
A fronte ditali valori dello stato patrimoniale attivo, per quanto concerne i valori catastali, si riscontrano nel passivo i medesimi valori all’interno della voce “Altre riserve”.
Rispetto agli importi iscritti a valore catastale in bilancio, il valore reale della situazione patrimoniale dell’Azienda può essere rappresentato, sulla base di una perizia anche questa prudenziale, come da tabella seguente:
| Patrimonio | Valore peritale |
| Immobili di tipo istituzionale | € 180 mln |
| Immobili di tipo commerciale e residenziale | € 120 mln |
| Terreni non edificabili | € 50 mila |
| Totale | € 300,05 mln |
Si tratta quindi di un valore complessivo veramente significativo che si è formato nei secoli grazie alla generosità dei donatori.
L’ASP segue con particolare attenzione la gestione del proprio patrimonio immobiliare mediante l’applicazione, in modo trasparente, di tutte le procedure necessarie all’assegnazione degli immobili in locazione previste dal regolamento interno introdotto per la prima volta nella storia dell’Ente dall’attuale Consiglio di Amministrazione il 24 novembre 2010. Il patrimonio immobiliare, da destinare alle locazioni, è suddiviso in quattro tipologie di immobili:
1. immobili di pregio, per i quali il criterio di determinazione del canone è la massimizzazione del ricavo rispetto alle quotazioni di mercato;
2. immobili non di pregio ad uso abitativo, per i quali si applicano i canoni concordati definiti dagli Accordi Territoriali;
3. immobili non di pregio ad uso non abitativo, per i quali il criterio di determinazione del canone è la massimizzazione del ricavo rispetto alle quotazioni di mercato;
4. immobili ad uso abitativo da destinare al sostegno sociale per i quali, di concerto con il Comune di Firenze, vengono applicati canoni agevolati per situazioni di particolare disagio abitativo.
Va ricordato a tale riguardo che gli interventi a sostegno del disagio abitativo non rientrano, se non in maniera indiretta, tra gli scopi istituzionalmente attribuiti all’Azienda. Di qui la necessità di massimizzare i proventi prevenienti dagli immobili non utilizzati direttamente.
La regolarizzazione e la messa a norma” da un punto di vista contrattuale del patrimonio comporta però, come evidenziato nella relazione al Bilancio, una criticità importante per l’Azienda poiché molti immobili sono locati da decenni a persone oggi anziane che vi hanno trascorso l’intera vita e che non sono in condizioni di rinnovare i loro contratti a canoni più congrui, altri sono locati a persone in situazioni di disagio, altri ancora sono locati a persone che non intendono regolarizzare la situazione poiché detengono contratti più favorevoli rispetto a quanto proposto per i rinnovi. Per questi motivi molti inquilini, non accettando la rinegoziazione, obbligano l’Azienda ad intraprendere le procedure di legge che portano un incremento delle pratiche di sfratto, con tempi di contenzioso che richiedono mediamente 3.4 anni per la definizione della questione ed il rientro in possesso dell’immobile da parte dell’Azienda, oltre a tutte le spese ed i mancati guadagni.
Aspetto di criticità ulteriore riguarda lo stato manutentivo poiché i parametri di riferimento dei nuovi contratti obbligano l’Azienda a consegnare l’immobile con gli impianti a norma e in buono stato. Parte del nostro patrimonio immobiliare, a causa dei rilevanti riflessi finanziari, sconta invece decenni di mancati interventi di manutenzioni e di adeguamenti normativi.
Prima ancora della stipula dei nuovi contratti di locazione, I’ASP si trova dunque nella necessità di effettuare delle spese straordinarie di non irrilevante entità. La gestione del patrimonio sarà, quindi, una delle aree dove si dovrà registrare maggior impegno anche nell’individuare soluzioni innovative che consentano di superare le difficoltà che si prospettano per la sua necessaria valorizzazione.